Caracolant à plus de 10% en moyenne, les 10 dernières années de croissance chinoise flottaient sur un tapis volant, grand générateur d’emplois : l’immobilier, générateur de 2millions de jobs nouveaux en 2008. Mais la crise vient de le terrasser et le Conseil d’Etat semble admettre son besoin d’une purge, puisqu’il l’a exclu de la liste des dix secteurs à soutenir d’ici 2011 (acier, marine, automobile, logistique, pétrochimie, textile, industrie légère, métaux non ferreux, mécanique et électronique). Surprotégé contre Pékin par les provinces, l’immobilier, faiseur de milliardaires et bienfaiteur des apparatchiks, s’est développé de manière trop anarchique, construisant sans regard aux besoins réels du marché. Seule aide que Pékin consente à octroyer : l’allègement de quelques taxes, la levée de divers handicaps au crédit (imposés les années précédentes pour calmer le marché) ; et enfin au programme du stimulus, 10 millions d’habitations à loyer modéré.

Résultat de la gabegie passée : une jungle d’apparts et villas invendus. Le parc en souffrance atteint 210Mm², et dans le seul Pékin, 144.933 logis sans propriétaire. En février à travers 70 villes, les prix ont chuté de 1,8% : record depuis 5 ans. L’an dernier, Vanke, n°1 (de Shenzhen, présent dans de nombreuses grandes villes) vit ses ventes chuter de 8,6% à 7MM$, et sa valeur en bourse, de 53%.  Dans la capitale, les ristournes vont de 10% à 25%. Dans ces conditions, rares sont les chantiers à voir tourner leurs grues : à travers le pays, 1,2MM de m² de terre à bâtir restent en friche, payés trop cher, inutilisables.

Et puis voici soudain l’embellie, illogique mais indiscutable, fruit du rétablissement du crédit. En février, Vanke voit se redresser ses parts en bourse de 27%, ses ventes d’apparts (prix cassés) de 150%. Poly Real (Canton) remonte de 57% en bourse et de 300% en ventes, réalisant 292M$ de chiffre. Et pourtant, la confiance n’est pas de retour, surtout hors du pays : China Properties voit ses obligations en US$ chuter de 45%, et Costal Greenland de 85%. Incapable en janvier de payer les 9,75% de coupon annuel de son titre, Neo-China Land est en faillite, ou tout comme.

Selon leur optimisme, des professionnels veulent croire que le plancher est atteint, mais d’autres voient encore 20 à 25% de coupes des prix dans l’année. La reprise, pour le Président de Vanke, serait pour 2012 (il pariait hier encore pour « fin de l’année »).

Cette crise permet l’ouverture d’une guerre sournoise entre promoteurs, ceux suffisamment grand pour être cotés en bourse, offrant plus de discounts que les plus petits, afin de les conduire doucement vers l’étranglement et le dépôt de bilan : « dans deux ans, dit ce chevalier d’industrie, les survivants parmi nous, seront au paradis » !